销售量30年最糟，分析：美国房地产繁荣结束

美国房地产业原本预期抵押贷款利率下降，今年房屋销售有望复苏。然而，抵押贷款利率确实下降，9月跌至两年低点，接近6%，但没想到买家却继续观望，使得现有房屋销售量将连续第二年创下1995年以来最糟糕的一年，经济学家预期，美国房市热潮已经彻底划下句点。

美联储降息，抵押贷款利率将下降，将刺激现有房屋销售，然而外媒分析，美国今年的房地产市场，在开始好转之前就结束了。数据显示，即使今年的销售额略高于去年水平，但现有房屋的销售量仍有望迎来自1995年以来最糟糕的两年，当时该国的人口还少得多。

分析认为，美国的房产问题是负担得起的住房不足，而其中一个主要原因是利率降得不够多。一项对1,000多名房主和租房者进行的调查显示，70%的人表示他们能接受的最高抵押贷款利率为5.49%或更低。现在抵押贷款利率虽然已从8%下降至6.11%，但不足以抵消高房价。

事实上，9月房贷利率触底后还小幅攀升，据Freddie Mac称，利率在9月底左右触底，跌至6%，此后不断上升，略高于6.5%。虽然抵押贷款利率仍低于52年的历史平均值，根据房地美收集的数据，自1971年4月以来，30年期抵押贷款利率平均为7.72%，但远高于过去将近20年房屋贷款利率低于3%的辉煌时期。

房子越来越少，房屋中位数价格还不断上涨。摩根士丹利的住房策略师认为是锁定效应导致，因为房主大多在疫情初期以较低的利率获得抵押贷款，他们不愿意搬迁，因此限制市场上的房屋供应。

目前抵押贷款利率比多数房主现有贷款支付的利率高2.5%。摩根士丹利调查发现，超过80%的借款人的抵押贷款利率低于当前利率。由于释放库存的速度太慢，导致房价继续上涨，9月出售的现房中位数为404,500美元，年增3%，连15个月实现年度价格上涨。

衡量美国普通住房价格变化的凯斯席勒房价指数也记录这一趋势，疫情前该指数为370.9，现在是553.1，房价在不到五年的时间内上涨49%。1988年价值15万美元的房子现在价值70.75万美元。

美国房价中位数历史走势。(Source：FRED)

现在美国待售房屋闲置时间更长，平均为28天，一年前为21天。首次买房者更难进入市场，9月入门级买家占转售市场交易量的26%，与8月和2021年11月的历史最低持平。

房价过高、抵押贷款利率不够低、经济整体状况不够好，三大因素抑制房屋销售。买房者仍对利率进一步下降抱持希望，一名想要买房的首次买房者甚至称，如果利率能够下降更多，即使是屋主要求的价格仍可接受。但这股期待可能破灭，高盛分析，美联储9月将基准利率下调半个百分点，但进一步大幅下跌的“空间有限”，甚至认为抵押贷款利率的下降已基本结束。

(首图来源：Unsplash)