疫情过后美国企业为了召回员工恩威并济,但至今美国大城市办公室出勤率仍比疫情前下降三成,尽管雇主不愿意,但工作模式无形已走向结合远程工作的混合模式。麦肯锡估计,远程工作的人回不来了,将使全球商业地产损失8千亿美元。

这场疫情引发远程办公的员工收拾行李搬家的浪潮,由于摆脱通勤的束缚,三年疫情期间许多人离开城市,前往郊区,导致城市人口下降。如在纽约市,离开都会区的远程员工数量是疫情前的四倍多,旧金山是增加五倍,从2020年中期到2022年中期,纽约市失去5%城市人口,旧金山减少6%。

麦肯锡调查发现,至今仍然只有37%员工每天去办公室,每个城市出勤状况不一,伦敦员工每周到办公室上班约3.1天,而北京约3.9天,但都比疫情前大幅减少。一些企业开始改变办公室规模,如汇丰银行(HSBC)计划将全球总部规模缩小一半,放弃于敦金丝雀码头商业区大楼,转在市中心附近兴建一栋规模小很多的建筑。

报告认为,虽然人们离开城市的速度恢复到疫情前趋势,但“离开的人很少会回来”,且城市购物不会完全恢复,加上网络购物增加,现在城市地区商店附近的人流量,仍比疫情前少一至二成。

全球九大城市商业地产价值最多崩跌四成

由于办公空间需求减弱,租金大幅下跌,美国城市租金降幅最大。考虑到通货膨胀,去年旧金山和纽约租金与2019年相比分别下降28%和22%。美国办公大楼物业价值较疫情前峰值下跌约35%。

混合工作模式首先影响商业地产价值。麦肯锡调查北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京,这些城市在世界城市GDP和GDP增长占比很高。2019-2030年,九个城市房产价值下降26%,据通货膨胀调整后价值约8千亿美元,而利率上升加剧,金融机构决定收紧信贷或降价出售房产等情况下,实际跌幅可能高达42%。

九个城市估计2019-2030年旧金山商业地产价值下降最多达二成,其次为纽约与慕尼黑16%,再来是上海、巴黎、伦敦都呈双位数下滑。东京也下滑9%,只有北京与休斯顿微幅增长2%。

麦肯锡指出,混合工作永远存在,世界各地大城市商业地产面临巨大挑战。许多城市面临无家可归、交通需求和其他紧迫问题需要解决,闹空城的未来,可能会危及城市财政健康。

受远程工作影响最剧烈的旧金山已在思考城市的未来,最近政府提出拆除购物中心等废弃零售空间,原地建造实验室或足球场。麦肯锡建议,城市需要的是多用途建筑、混合适途社区,以及适应弹性工作模式的灵活空间。报告认为,城市管理者必须适应这种趋势,否则城市的活力将面临很高风险。

(首图来源:Pixabay)